Resumo: Estatuto das Cidades. Guia para implementação pelos municípios e cidadãos

por Manuel Lima e Carolyne Castro


INTRODUÇÃO:

No dia 11 de maio de 2011 Foi discutido na sala do ArqPET o texto: Estatuto da Cidade: guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Caixa Econômica, 2002. PP. 151 a 190. Disponível em: http://www.polis.org.br/publicacoes_interno.asp?codigo=160

O texto trata da regularização fundiária, dando enfoque em alguns dos instrumentos previstos no estatuto das cidades que a possibilitam, mais especificamente: usucapião individual e colétivo, CDRU (Concessão do direito real de uso), Concessão de uso especial para fins de moradia e ZEIS (Zona especial de interesse social).

Segundo o texto, a regularização fundiaria é “o processo de intervenção pública, sob os aspectos jurídico físico e social, que objetiva legalizar a permanência de populações moradoras de areas ocupadas em desconformidade com a lei para fins de habitação, implicando melhorias no ambiente urbano do assentamento, no resgate da cidadania e da qualidade de vida da população beneficiada”.

USUCAPIÃO:

Este instrumento é a forma originária de aquisição do direito de propriedade, legalmente dada ao“possuidor, que ocupa áreas de terras – como sendo suas – sem oposição, pelo prazo fixado em Lei.”  As duas finalidades básicas do usucapião são: Assegurar o direito a moradia dos segmentos sociais menos favorecidos e garantir o cumprimento da função social da propriedade através de uma política de regularização fundiária.

Para ser aplicado este instrumento, deve-se observar aos seguintes critérios:


a) a posse de área urbana com metragem máxima de duzentos e cinqüenta metros quadrados;
b) a posse da área urbana ser no mínimo de 5 (cinco) anos;
c) a posse ser ininterrupta e sem oposição, com ânimo de dono;
d) a posse da área urbana ser utilizada para sua moradia ou de sua família;
e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Há ainda o usucapião coletivo, que pode ser aplicado em terrenos maiores que 250 metros quadrados, ocupados por população de baixa renda quando não for possivel definir os limites de posse de cada família por um prazo initerrupto de cinco anos sem oposição. Devem ser observadas as seguintes regras:

a)    O possuidor pode, para o fim de contar o prazo de cinco anos, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 
b)    A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
c)  Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
d)    O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
e)    As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

O usucapião não é válido para terrenos públicos.



CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA

Uma vez que não é permitida a concessão de posse de terras públicas através do instrumento usucapião, a Concessão de uso especial para fins de moradia permite realizar a regularização fundiária em terras públicas ocupadas informalmente por populações de baixa renda.

De acordo com o artigo 1° da MP nº 2220, o direito a concessão de uso especial para fins de moradia é reconhecido para as pessoas que atenderem os seguintes requisitos:

       a) Até 30 de junho de 2001 possuírem como seu por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição imóvel público de até duzentos e cinqüenta metros quadrados situado em área urbana;
       b) Estiverem utilizando o imóvel público para sua moradia ou de sua família;
       c) Não serem proprietários ou concessionários, a qualquer título de outro imóvel urbano ou rural.


ZEIS

As ZEIS ou AEIS (áreas de especial interesse social) não possui o objetivo de remoção dos assentamentos irregulares, mas sim de legalização e melhoria das suas condicoes urbanísticas. Para isso é criado um plano urbanístico próprio, adequado às características do local, para a área que será regularizada, incluindo-o dessa forma na malha urbana.

Objetivos das ZEIS:

       a) Incluir a população de baixa renda, que não teve condições de adquirir solo urbano, na cidade
       b) melhorar as condições de vida dessa população com a inclusão de infra-estrutura e outros serviços
       c) regularizar as diferenças da qualidade do imóvel para dessa forma impedir a diferenças no preço do terreno
       d) incentivar a participação dos moradores nas decisões de melhoria urbanística
       e) aumentar a arrecadação de impostos, para facilitar a manutenção da infra-estrutura
        f) aumentar a oferta de terra para a população de baixa renda



CDRU

O CDRU é um direito real aplicado em terrenos públicos para fins de utilização de interesse social. Essa concessão não dá o direito à posse da terra, pois se trata de um terreno público, mas concede o domínio útil, além de permitir transferência de possuidor. No entanto, para isso ocorrer é necessário seguir as normas impostas, pois caso haja descumprimento dessas normas, perde-se o direito ao domínio da terra. O CDRU, também, pode ser utilizado para fins coletivos quando se tratar de programas habitacionais de interesse social. 



Fica claro no texto que estes instrumentos não podem ser aplicados de forma isolada. Eles devem fazer parte de uma política de regularização ampla aliada a melhoria na infraestrutura e oferta de serviços básicos para as populações de baixa renda, de modo a garantir a que todos tenham acesso a uma cidade mais justa, pondo fim a exclusão social e espacial tão comum nas cidades brasileiras.






Comentários

  1. Levanto aqui algumas questões que foram discutidas na ocasião da apresentação deste texto. A primeira de ordem mais geral: gostaria que alguém explicasse pra um leigo - pra sociedade de forma geral, o conhecido o senso comum - porque e/ou de que forma regularizar assentamentos informais cumpre a função social da propriedade? Isso nos ajudaria a buscar legitimidade política às ações de regularização fundiária.
    Outras perguntas mais específicas que surgiram no debate foram:
    02- O que explica o fato de que o usucapião não é valido para terrenos públicos?
    03- Quais as vantagens de regularizar um assentamento coletivamente?
    04- Qual a diferença do instrumento ZEIS com relação aos outros instrumentos citados no texto?

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  2. Tentando responder a primeiro pergunta...

    A função social da propriedade está vinculada a valorização do bem privado em detrimento da coletividade.

    O direito à moradia digna é uma das formas de cumprimento da função social da propriedade, assim como o direito à propriedade privada pode ser questionado a partir do momento que aquele terreno ou imóvel seja considerado subutilizado.

    Está previsto na constituição, que o ordenamento da cidade e a sustentabilidade de intervenções urbanas estão condicionados ao cumprimento de leis que visam o bem-estar comum.

    Assim, regularizar assentamentos informais, por meio da colocação de infra-estrutura, da regularização fundiária, da desapropriação, do combate a especulação, é uma forma de tornar a cidade acessível à parcela marginalizada da sociedade promovendo justiça social, ou seja, fazendo com que seja alcançada a função social da propriedade.

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