junho 15, 2011
Resumo: Como delimitar e regulamentar Zonas Especiais de Interesse Social- ZEIS de Vazios Urbanos.
Por Simone e Natalia
Discutimos na segunda dia 06 de junho o Guia Como delimitar e regulamentar Zonas Especiais de Interesse Social- ZEIS de Vazios Urbanos, de autoria de Ana Lucia Ancona, publicado em 2009. O Guia dá um direcionamento na instituição de ZEIS. Inicialmente, realiza um histórico da evolução do instrumento, define-o, e posteriormente lista as etapas necessárias na sua implementação, e o que é importante avaliar e atentar, para que o processo seja bem sucedido.
Parte I – contextualização
A posição do governo diante das favelas, que surgiam, durante a urbanização ocorrida no século XX como única alternativa de moradia para pessoas de baixa renda, era de tentativas de pequenas melhorias pontuais e de tolerância, sempre acompanhada de conflitos entre as favelas e seus vizinhos (“desvalorização” que ela gerava em torno de si) entre a favela e o governo (pela exigência dos seus direitos sobre a moradia digna).
O texto cita e discorre sobre os meios criados pelo governo, desde a década de 80, para resolver o problema da moradia no país. São mencionados, por exemplo, o PROMORAR (que foi o grande precursor das ZEIS, pois deu início à idéia de que as favelas não precisavam e nem deviam ser removidas, mas reurbanizadas) (década de 80), o projeto Habitar-Brasil (década de 90), além da aprovação do Estatuto da Cidade e subseqüente aprovação de planos diretores, e o surgimento da ZEIS nesse contexto, que tiveram início em Recife e Belo Horizonte. Cita-se, também, a criação, em 2004 do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHS), o lançamento, em 2007, do PAC-Urbanização, e, em 2009, o do PMCMV. E é ressaltada a grande mudança no contexto atual, no setor: o aumento do investimento de recursos no âmbito da habitação.
Parte II – Implementação, passo a passo
O primeiro passo: definição do conceito de ZEIS e criação de um grupo gestor, que deverá fazer um plano de trabalho, prevendo as etapas da implementação.
O próximo passo: levantamento do estágio de evolução das ZEIS, da quantidade de assentamentos precários e de vazios urbanos, da definição de HIS utilizada no PD, do déficit de HIS, e fazer discussões e seminários abertos ao público, para que se nivele o conhecimento do grupo e sensibilize outros agentes em relação ao tema, e capacitação de técnicos, paralelamente a reuniões do grupo gestor, para elaboração de uma proposta e sua justificativa. Tanto o levantamento como a capacitação são objetivos do proext, e estão inclusas nas atividades do projeto.
A demarcação e a regulamentação da ZEIS seguem critérios que dependem do seu tipo: a demarcação de ZEIS tipo 1 (áreas públicas ou privadas ocupadas por assentamentos precários) deve ser feita a partir do mapeamento de assentamentos precários, sem a preocupação de excluir áreas não adequadas ao uso urbano, pois antes da urbanização será feito um diagnostico detalhado. A demarcação de ZEIS tipo 2 (áreas, terrenos e imóveis vazios, sub-utilizados ou não utilizados, adequados à produção de HIS) deve ser feita em áreas com o preço da terra compatível com a produção de HIS, existência de infra-estrutura ou sua inclusão no projeto, assentamentos que demandam remoção, áreas sem restrições ambientais, áreas a serem beneficiadas com obras públicas e localizadas em zona urbana.
A vinculação da ZEIS ao uso de habitação de interesse social se dá em parte do perímetro (varia entre 50 e 80% da área do terreno, ou da área passível de ser edificada, de acordo com o coeficiente de aproveitamento que lhe é atribuído pela legislação urbanística).
O grupo gestor deve definir “HIS” durante o processo de trabalho. Isso pode ser feito, por exemplo, a partir da caracterização da área útil, do número de banheiros e de vagas, e da faixa de renda da população beneficiada. É importante que existam estas normas especiais, para que se garanta o uso correto e se evite a valorização da área. Podemos citar como normas a serem definidas: tipologias utilizadas, dimensões dos lotes, número máximo de unidades, características do sistema viário, infra-estrutura mínima exigida, porcentagem de áreas livres, gabarito, condições de espaço público, de insolação, iluminação, ventilação, salubridade, captação de águas pluviais, restrição ao remembramento de lotes, etc. A área correspondente ao perímetro de ZEIS, porém, não é exclusiva para habitações de interesse social. Os outros usos podem seguir ou não os parâmetros específicos das ZEIS.
Diversos instrumentos estabelecidos pelo Estatuto da Cidade podem auxiliar na proteção das ZEIS. Alguns são de incentivo (como a transferência do direito de construir, operação urbana consorciada, consorcio imobiliário, outorga onerosa) e outros de indução (como o parcelamento, edificação e utilização compulsórios, direito de preempção).
O texto é concluído ressaltando aspectos importantes para a implantação das ZEIS, como a urgência de implementação nos municípios mais populosos e nos localizados em áreas influenciadas por grandes projetos (portos, rodovias...). A riqueza dele está no esclarecimento que é realizado acerca de processos que sabíamos que existem, mas não sabíamos bem como ocorrem. Outro ponto importantíssimo, é que percebemos recomendações feitas no guia que não estão acontecendo em Fortaleza, como a criação de um grupo unificado para a discussão das ZEIS como um todo. O que percebemos aqui é cada uma dispõe de uma equipe diretamente ligada a ela para defendê-la. Isso complica, por exemplo, o caso das ZEIS de vazio, que não têm um grupo específico a elas diretamente ligado, além de desagregar a causa, contribuindo assim, para uma certa perda de força.
Discutimos na segunda dia 06 de junho o Guia Como delimitar e regulamentar Zonas Especiais de Interesse Social- ZEIS de Vazios Urbanos, de autoria de Ana Lucia Ancona, publicado em 2009. O Guia dá um direcionamento na instituição de ZEIS. Inicialmente, realiza um histórico da evolução do instrumento, define-o, e posteriormente lista as etapas necessárias na sua implementação, e o que é importante avaliar e atentar, para que o processo seja bem sucedido.
Parte I – contextualização
A posição do governo diante das favelas, que surgiam, durante a urbanização ocorrida no século XX como única alternativa de moradia para pessoas de baixa renda, era de tentativas de pequenas melhorias pontuais e de tolerância, sempre acompanhada de conflitos entre as favelas e seus vizinhos (“desvalorização” que ela gerava em torno de si) entre a favela e o governo (pela exigência dos seus direitos sobre a moradia digna).
O texto cita e discorre sobre os meios criados pelo governo, desde a década de 80, para resolver o problema da moradia no país. São mencionados, por exemplo, o PROMORAR (que foi o grande precursor das ZEIS, pois deu início à idéia de que as favelas não precisavam e nem deviam ser removidas, mas reurbanizadas) (década de 80), o projeto Habitar-Brasil (década de 90), além da aprovação do Estatuto da Cidade e subseqüente aprovação de planos diretores, e o surgimento da ZEIS nesse contexto, que tiveram início em Recife e Belo Horizonte. Cita-se, também, a criação, em 2004 do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHS), o lançamento, em 2007, do PAC-Urbanização, e, em 2009, o do PMCMV. E é ressaltada a grande mudança no contexto atual, no setor: o aumento do investimento de recursos no âmbito da habitação.
Parte II – Implementação, passo a passo
O primeiro passo: definição do conceito de ZEIS e criação de um grupo gestor, que deverá fazer um plano de trabalho, prevendo as etapas da implementação.
O próximo passo: levantamento do estágio de evolução das ZEIS, da quantidade de assentamentos precários e de vazios urbanos, da definição de HIS utilizada no PD, do déficit de HIS, e fazer discussões e seminários abertos ao público, para que se nivele o conhecimento do grupo e sensibilize outros agentes em relação ao tema, e capacitação de técnicos, paralelamente a reuniões do grupo gestor, para elaboração de uma proposta e sua justificativa. Tanto o levantamento como a capacitação são objetivos do proext, e estão inclusas nas atividades do projeto.
A demarcação e a regulamentação da ZEIS seguem critérios que dependem do seu tipo: a demarcação de ZEIS tipo 1 (áreas públicas ou privadas ocupadas por assentamentos precários) deve ser feita a partir do mapeamento de assentamentos precários, sem a preocupação de excluir áreas não adequadas ao uso urbano, pois antes da urbanização será feito um diagnostico detalhado. A demarcação de ZEIS tipo 2 (áreas, terrenos e imóveis vazios, sub-utilizados ou não utilizados, adequados à produção de HIS) deve ser feita em áreas com o preço da terra compatível com a produção de HIS, existência de infra-estrutura ou sua inclusão no projeto, assentamentos que demandam remoção, áreas sem restrições ambientais, áreas a serem beneficiadas com obras públicas e localizadas em zona urbana.
A vinculação da ZEIS ao uso de habitação de interesse social se dá em parte do perímetro (varia entre 50 e 80% da área do terreno, ou da área passível de ser edificada, de acordo com o coeficiente de aproveitamento que lhe é atribuído pela legislação urbanística).
O grupo gestor deve definir “HIS” durante o processo de trabalho. Isso pode ser feito, por exemplo, a partir da caracterização da área útil, do número de banheiros e de vagas, e da faixa de renda da população beneficiada. É importante que existam estas normas especiais, para que se garanta o uso correto e se evite a valorização da área. Podemos citar como normas a serem definidas: tipologias utilizadas, dimensões dos lotes, número máximo de unidades, características do sistema viário, infra-estrutura mínima exigida, porcentagem de áreas livres, gabarito, condições de espaço público, de insolação, iluminação, ventilação, salubridade, captação de águas pluviais, restrição ao remembramento de lotes, etc. A área correspondente ao perímetro de ZEIS, porém, não é exclusiva para habitações de interesse social. Os outros usos podem seguir ou não os parâmetros específicos das ZEIS.
Diversos instrumentos estabelecidos pelo Estatuto da Cidade podem auxiliar na proteção das ZEIS. Alguns são de incentivo (como a transferência do direito de construir, operação urbana consorciada, consorcio imobiliário, outorga onerosa) e outros de indução (como o parcelamento, edificação e utilização compulsórios, direito de preempção).
O texto é concluído ressaltando aspectos importantes para a implantação das ZEIS, como a urgência de implementação nos municípios mais populosos e nos localizados em áreas influenciadas por grandes projetos (portos, rodovias...). A riqueza dele está no esclarecimento que é realizado acerca de processos que sabíamos que existem, mas não sabíamos bem como ocorrem. Outro ponto importantíssimo, é que percebemos recomendações feitas no guia que não estão acontecendo em Fortaleza, como a criação de um grupo unificado para a discussão das ZEIS como um todo. O que percebemos aqui é cada uma dispõe de uma equipe diretamente ligada a ela para defendê-la. Isso complica, por exemplo, o caso das ZEIS de vazio, que não têm um grupo específico a elas diretamente ligado, além de desagregar a causa, contribuindo assim, para uma certa perda de força.
